Ecrimisil (Haksız İşgal) Nedir?
Ecrimisil, taşınmaz malı kullanma konusunda kötü niyetli olan zilyedin bu taşınmazdaki
haksız işgali sebebi ile malike karşı yükümlü olduğu tazminattır.
Ecrimisil Şartları Nelerdir?
Ecrimisil tazminatı için öncelikle zilyedin kötü niyetli olması aranır. Kötü niyeti açıklayacak
olursak, zilyedin haksız olduğunu bilmesi veya gerekli özeni sarf etmiş olsaydı bunu
öğrenebilecek olması olarak tanımlarız. Diğer şart ise, zilyedin taşınmaz üzerinde ecrimisile
konu tasarrufta bulunma hak ve yetkisi olmamalıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesi uyarınca, iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.
1. Kötü niyet,
2. Haksız işgal,
3. Haksız işgal nedeniyle doğmuş bir zarar,
4. İlliyet bağı
Ecrimisil Davasında Yetkili Mahkeme
Ecrimisil davasında 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince taşınmazın
bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Ecrimisil Davasında Görevli Mahkeme
Ecrimisil davasına bakmakla görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Taşınmaz
İdare’ye aitse İdare Mahkemesi’nde idari işlemin iptali davası açılması gerekir.
Ecrimisil Davasında Usul
Ecrimisil davası, bir taşınmazın haksız işgali nedeniyle açılmakta olup, yukarıda belirtildiği üzere taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemelerinde dava açılır. Görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi ve gerekli usul işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için alanında uzman avukat ile hareket edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde yapılacak hatalar nedeniyle süre ve masraf açısından aleyhinize sonuç doğabilmekte olup, geri dönülemez hak kayıpları yaşanabilmektedir.
Davada mal sahibi, taşınmazın haksız olarak işgal edilmiş olduğunu ve işgal süresini ispatla
mükelleftir. Bu davaların Karaer & İnaltay Hukuk Bürosu olarak tarafımızdan takip edilmesi,
belgelerin temin edilmesi, temin edilemeyenlerin mahkeme aracılığı ile dosyaya sunulması,
kötüniyetin mahkemede delillerle ispatı gibi gerekli konular sebebi ile önem arz etmekle beraber
hak kaybı yaşanmasının önüne geçer.
Mahkeme tarafından belirlenecek bilirkişiler tarafından ecrimisil davasına konu taşınmazın
değeri hesaplanır. Bedel, işgalde bulunan davalıya ihbar edilir. Davalının işbu ihtarnameye itiraz
hakkı bulunmaktadır. Yargılamadaki süreler oldukça önemli olup, sürelerin kaçırılması nedeniyle
hak kayıpları yaşanacağından sıkı takip edilmesi gerekmektedir.
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?
Ülkemizde yargı yükünün ağırlığı nedeniyle dava süreleri hakkında kesin bilgi
verilememektedir, ancak dünyayı etkisi altına alan Covid19 virüsü, tebligatların takibi, delillerin
sunumu, davaların zamanında görülmesi, bilirkişi raporunun zamanında dosyaya sunulması
halinde takriben 2 yıl kadar sürmektedir.
Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı
Yargıtay emsal kararları uyarınca 5 yıllık zamanaşımı vardır. Ecrimisil davası açıldığı tarihten
geriye doğru 5 yıllık sürede gerçekleşen haksız işgale ilişkin ecrimisil hesaplanarak
hükmedilmektedir.
Ecrimisil Dava Dilekçesi
İSTANBUL NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
25.06.2021
DAVACI : xxx
VEKİLİ : Av. Özge DELİVELİ
Rasimpaşa Mah. İzzettin Sok. No:14/5 Kadıköy / İstanbul
DAVALI : xxx
DAVA DEĞERİ : 180.000,00 TL.
KONU : Fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak üzere şimdilik 180.000,00
TL. ecrimisil bedelinin (haksız işgal tazminatının) yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline
karar verilmesi talebimizi içerir.
AÇIKLAMALAR :
1. Davalı …. ……, müvekkilimin maliki olduğu “İstanbul ili, .. ilçesi, .. pafta, .. parselde
tapuda kayıtlı taşınmazda bulunan .. nolu dairede 6 yıldır yaşamaktadır. Aynı binada ..
nolu dairede davalının kardeşi yaşamaktadır. Bina 30 senelik bir binadır ve müvekkilim
yurt dışında olması sebebi ile dairesi ile ilgilenememiştir.
2. Müvekkilim, yine aynı binada oturan komşusu …. …..’ndan aldığı duyum ile davalının
yaklaşık 6 yıldır bu dairede oturduğunu öğrenmiştir. Komşu … ….’in tanık olarak
dinlenmesini talep ederiz. Müvekkilim davalıyı arayarak evin maliki olduğunu, kiracı
olmak isterse kalmaya devam edebileceğini söylemesine rağmen davalı anlaşmaya
yanaşmamıştır. Davalının müvekkilime ait taşınmazı haksız işgali ve davalı tarafından
müvekkilimin yararlanmasına engel olunması sebebi ile işbu davayı açma zarureti hasıl
olmuştur.
3. Ecrimisil davalarında zamanaşımı Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları uyarınca da belirli
olduğu üzere, 5 yıl olmakla birlikte, müvekkilim dava açıldığı tarihten itibaren geriye
doğru 5 yıl için ecrimisil alacağı bulunmaktadır.
4. Yukarıda sunduğumuz sebepler doğrultusunda müvekkilimin malik olduğu söz konusu
taşınmazdan kötü niyetle yararlanan ve müvekkilimin yararlanmasına engel olan
davalıdan, bilirkişi incelemesi ile gerçek değeri belirlenecek olmakla beraber fazlaya
ilişkin haklarımız saklı kalmak üzere şimdilik 180.000,00 TL ecrimisil alacağının yasal faizi
ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmekteyiz.
HUKUKİ SEBEPLER : TMK, HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu kayıtları, tanık beyanları, keşif, bilirkişi, sair her türlü yasal
deliller.
SONUÇ : Yukarıda belirttiğimiz sebepler dolayısı ile, davalı tarafın müvekkilimin
malik olduğu taşınmazı haksız işgali ve müvekkilimin maliki olduğu taşınmazdan
yararlanmasına engel olması sebebi ile fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak üzere,
şimdilik 180.000,00 TL. ecrimisil alacağının yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,
yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini
saygılarımla arz ve talep ederim.
Davacı vekili
Av. Özge DELİVELİ
Ekler:
1- taşınmaz tapu kaydı
2- vekaletname
Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil hesabı, uzmanlık gerektiren bir konu olup, bilirkişi tarafından keşif ve inceleme
yapılarak ve taleple bağlı kalınarak taşınmazın niteliğine uygun haksız işgal tazminatı miktarı
belirlenir. Ecrimisil (haksız işgal) tazminatı hesaplanırken, taşınmazın özellikleri ve benzer
taşınmazlar nazara itibara alınarak, haksız kullanma fiilinde bulunan kişi, bu fiilde bulunmasaydı, taşınmaz malikinin taşınmazından sağlayacağı yarar hesaplanır. Ecrimisil bedeli için hesap yapılacak süre, dava tarihinden geriye doğru 5 yıl olacak şekildedir. Ancak haksız işgal süresi 5 yıldan az olması durumunda, dava tarihinden itibaren geriye doğru ne kadar süre haksız işgal yapıldıysa hesaplanır.
Bilirkişilerin oluşturdukları raporların denetlenmesi ve doğru oluşturulması önem arz
etmektedir. Raporun doğru olarak düzenlenip düzenlenmediği alanında uzman avukat
tarafından incelenmeli ve eksik husus olması durumunda mahkemeden eksik hususların
giderilmesi talep edilmelidir. Bu noktada avukatın özenli bir çalışma yürütmesi gerekmektedir.
Ecrimisil davalarında faize de hükmedilir. Faiz hesabı her yıl veya dönemin sonundan
başlayarak kademeli olarak yapılır.
Ecrimisil hesabı yapılırken, işgalcinin elde etmeyi ihmal ettiği gelirler de hesaba eklenir.
Örneğin haksız işgale konu taşınmazdan bir gelir elde edilmiş olmasa bile, elde edilebilecek
olması da hesaba eklenir.
Ecrimisil hesabı yapılırken, taşınmaz malikinin taşınmaza haksız işgalde bulunulmasaydı dahi
yapmak zorunda olduğu ve işgalcinin yaptığı zorunlu giderlerin tazmin edilmesi istenebilir.
Tarım Arazilerinde Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Tarım arazilerinin haksız kullanımı sebebiyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki
resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya
ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre
birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli,
bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit
edilmelidir.
Arsa Ve Binalarda Kira Esasına Göre Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira
sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri
araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, davaya konu taşınmaz ile emsalin somut
karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
(Yargıtay 1.Hukuk Dairesi , 2017/3747E.,2017/4705K., 27.09.2017)
Bir cevap yazın